Приводим в соответствие с законодательством уставы товарищества собственников и организаций застройщиков

Уже много разъяснений и статей было написано по вопросу внесения изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 536).

Мы хотели бы ещё раз напомнить о важности вопросов разъясняющимися данным Указом, в том числе об обязанности ЖСПК и ТС внести в свои Уставы соответствующие изменения, установленные Указом.

Итак, 13 июля 2016 г. вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 536). С этой даты все ТС и ЖСПК (а также жилищные кооперативы) обязаны функционировать по новым правилам, установленным этим Указом.

Напомним также, что согласно п. 5 Указа № 536 ТС и организации застройщиков (ЖСПК, жилищные кооперативы), созданные до вступления в силу этого Указа, обязаны привести свои уставы в соответствие с ним в течение одного года со дня его вступления в силу (то есть до 13 июля 2017 г.). В Указе №536 также отмечено, что до приведения в соответствие с Указом № 536 уставы этих юридических лиц действуют в части, не противоречащей данному Указу.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность товариществ собственников жилищного фонда и организаций застройщиков (жилищно-строительных потребительских кооперативов и жилищных потребительских кооперативов) являются:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (глава 32) (далее – ЖК Республики Беларусь)
• Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ N 538)
• Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 N 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее — Указ N 536).

В период деятельности ЖСПК И ТС, руководствуясь нормами Жилищного кодекса Республики Беларусь и вышеназванными Указами мы можем заметить существенные расхождения. Это произошло в связи с тем, что в Жилищный кодекс не были внесены изменения и дополнения, связанные с принятием Указа № 536.

Нормы Жилищного кодекса, противоречащие названному Указу, с 13 июля 2016 г. перестали действовать. Для ТС и ЖСПК это означает, что руководствоваться устаревшими статьями ЖК Республики Беларусь нельзя.

Аспекты, затронувшие деятельность ТС и ЖСПК

Указ № 536 предусматривает комплексную корректировку Указа от 14 октября 2010 года № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Нормы документа направлены на повышение ответственности председателей товариществ собственников, организаций застройщиков.

Ужесточаются требования к их профессиональной квалификации, расширяются полномочия местных органов власти по применению мер воздействия к недобросовестным председателям, исключается возможность принятия решений меньшинством собственников вопреки интересам большинства.

Основные изменения и дополнения, внесенные указом № 536

Новшества в деятельности общего собрания и собрания уполномоченных членов ТС и ЖСПК

Практически все решения общего собрания членов ТС теперь принимаются не так, как это было до 13 июля 2016 г. Например, при подсчете голосов прежний принцип «один член ТС — один голос» сменился принципом «каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное его доле в праве общей собственности на общее имущество ТС».

Исключение составляют только те немногие случаи, когда для принятия решения требуется либо единогласие, либо наличие квалифицированного большинства (более 2/3) голосов членов ТС от их общего количества. Основная же масса решений высшего органа управления принимается при том условии, что за предлагаемое решение проголосуют члены ТС, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех членов ТС.

По прежней схеме подсчета голосов (более 50 % голосов членов ТС от их общего количества) с 13 июля 2016 г. ни одно решение общего собрания приниматься не должно.

Коренные изменения при подсчете голосов коснулись и ЖСПК.

С 13 июля 2016 г. при принятии решения процент голосов, поданных «за», рассчитывается не от числа голосов присутствующих на общем собрании членов ЖСПК, а от общего числа голосов всех членов ЖСПК (а в некоторых случаях еще и собственников объектов недвижимости ЖСПК, не являющихся его членами). Небольшая часть решений общего собрания принимается, как и в ТС, по принципу «один член ЖСПК — один голос».

Однако и в этом случае при подсчете процента проголосовавших «за» за основу берется не количество присутствующих на общем собрании, а общее число всех членов ЖСПК (включая либо не включая безмандатных собственников объектов недвижимости ЖСПК).

В отношении порядка принятия решения собранием уполномоченных также действует новый принцип, единый как для ТС, так и для ЖСПК: решение считается принятым, если за него проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех уполномоченных. Количество голосов уполномоченных, присутствующих на собрании, юридического значения не имеет.

Новшества, касающиеся председателя правления ТС и ЖСПК

С 13 июля 2016 г. впервые на законодательном уровне закреплены единые основания для отказа местным исполнительным и распорядительным органом в согласовании лица на должность председателя правления, а также единый срок такого согласования.

Согласно Указу № 536 обязанности председателя правления в значительной степени расширены. Это произошло за счет перераспределения обязанностей самих ТС и ЖСПК как юридических лиц, а также закрепления новых обязанностей, выработанных сложившейся практикой деятельности ТС и ЖСПК.

Указом № 536 теперь установлена процедура передачи дел (печати и документов ТС) председателем правления, чьи полномочия истекли, а также порядок прекращения его полномочий по различного рода причинам.

Исходя из характера новшеств, предусмотренных Указом № 536, действующим ТС и ЖСПК необходимо внести соответствующие коррективы прежде всего в статью (статьи) устава, касающуюся органов управления и контроля ТС и ЖСПК.

В первую очередь придется переписать следующие пункты этой статьи:

• о порядке принятия решений общим собранием (в том числе путем письменного опроса) и собранием уполномоченных;
• председателе правления: порядке его избрания, переизбрания и прекращения полномочий, его правах и обязанностях, включая порядок передачи дел, а также о мерах ответственности за нарушение установленных законодательством обязанностей;
• правлении (в части порядка его избрания);
• ревизионной комиссии (в части порядка ее избрания).

Кроме того, нужно будет внести изменения в пункты устава, касающиеся:

• прав и обязанностей самих ТС и ЖСПК (включая право на консультационную и методологическую помощь по вопросам управления общим имуществом от государственных учреждений жилищно-коммунального хозяйства областей (г. Минска), а также ассоциаций ТС и ЖСПК);
• прав местного исполнительного и распорядительного органа;
• условий избрания высшим органом управления ТС и ЖСПК способа управления общим имуществом (если таковые расписаны в уставе);
• ликвидации и реорганизации ТС и ЖСПК (в части принятия соответствующего решения высшим органом управления).

Также обращаем Ваше внимание что, за не приведение уставов товариществ собственников и организаций застройщиков в соответствие с требованиями Указа N 536 до 13 июля 2017 г. председатели правления этих организаций могут быть привлечены к административной ответственности.

Согласно части первой ст. 23.64 КоАП невнесение изменений и дополнений в учредительные документы юридического лица руководителем, учредителем, участником, собственником имущества юридического лица, а также другими лицами, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, и (или) непредставление учредительных документов для государственной регистрации в случаях и сроки, установленные законодательством, влекут наложение штрафа в размере до 50 базовых величин.

К административной ответственности по части первой статьи 23.64 КоАП будут привлекаться председатели правления, а не товарищества собственников и организации застройщиков как юридические лица. Это означает, что административный штраф председателю правления придется платить лично, а не за счет взносов членов этих организаций.

Юридическая консультация от компании ЮРИДЭКС.