Контакты

    Напишите нам

    Имя

    Телефон для связи

    Ваше сообщение

    Нажимая на кнопку «Отправить», вы соглашаетесь с условиями Политики конфиденциальности

    Вопросы аренды: судьба обеспечительного платежа при смене собственника

    Время прочтения: 4 мин
    Автор: Полещук Вадим Леонидович
    Дата публикации: 07, Ноябрь, 2021
    Поделиться:

    Обеспечительный платеж позволяет компенсировать потери арендодателя в случае неисполнения арендатором обязательств по договору. Юристам ЮРИДЭКС приходилось наблюдать ситуацию, когда объект отчуждается. Должен ли прежний собственник помещения возвращать деньги в таком случае? Если да – потребителю услуги или новому владельцу?

    Принятая в Беларуси практика

    В 2021 году выработан устойчивый подход к подобному перечислению средств. Главная цель уже указывалась – удовлетворение кредиторских требований при выявлении нарушений.

    При этом наблюдается определенная эволюция. Участники сделок, в которых фигурирует объект аренды, пытаются создать новые подходы (например, интенсивно внедряется модель невозвратного платежа, переквалификация в другую категорию).

    Это и способствовало порождению вопросов, которые озвучены в начале материала. Согласитесь, важно знать, что произойдет с деньгами при смене собственника, обязан ли он вернуть средства и обладает ли новый арендодатель правом требовать возврата финансов.

    Если говорить конкретно о нашем государстве, обычно такие вопросы волнуют прежде всего новых собственников или тех, кто сдает помещение, ведь это сказывается на экономических интересах.

    При этом не стоит сбрасывать со счетов и других фигурантов правоотношений, ведь при определении судьбы обеспечительных средств способны затрагиваться и их позиции.

    Скажем больше, этот момент важен и при разрешении споров, если в договоре присутствуют условия, когда:

    1. Сумма рассматриваемого платежа исполняла роль обеспечения исполнения основного обязательства (говоря проще – платы за аренду).
    2. Деньги способны были засчитываться в счет платы за помещение за последний месяц сделки.
    3. Финансы подлежали возврату при условии, что договор расторгается досрочно или имеет место мотивированный отказ от исполнения.

    Положение дел осложняется тем, что при отчуждении объекта проблема перехода прав, обязанностей и пр. прямо не разрешается, ведь далеко не всегда моменты, касающиеся обеспечительного платежа, фиксируются в договоре на достаточном уровне. Если конкретнее, отражается лишь переход прав кредитора, но о рассмотрении всего комплекса речь не ведется.

    При этом отсутствие указания на полный переход прав и обязанностей не должен рассматриваться как утрата силы соглашения при новом владельце. Замена субъектного состава не влечет изменение обстоятельств, имеющих место по документу. Получается, что все переходит к новому участнику сделки. Это еще принято называть эффектом следования.

    Прежний собственник фактически выбывает из отношений по договору. При этом внесение изменений в связи с появлением нового участника критического значения не имеет. Из этого следует, что к очередному арендодателю не способна перейти только часть прав и обязанностей, так как это ущемляет положение.

    Обеспечительный платеж по аренде остается в неизменном виде для новых сторон, ведь иное отношение не представляется логичным. Сумма должна передаваться появившемуся владельцу прежним собственником.

    Почему так?

    Чтобы ответить на поставленный вопрос, имеет смысл привести следующие соображения:

    • наблюдается переход права собственности, а рассматриваемая сумма – это фактическая связь с объектом и его обслуживанием. Она обязана принадлежать новой стороне. К примеру, если по договору платеж предполагал возмещение ущерба, нахождение его у старого владельца приведет к невозможности реализации права на компенсацию;
    • если сумма допускается как оплата за последний месяц, то это также указывает на то, что нет никаких оснований, чтобы средства оставались у прежнего арендодателя, ведь появляется еще и дополнительная функция (аванс – реальный доход нового собственника).

    Право на получение прибыли отсчитывается с момента государственной регистрации. Если обеспечительный платеж по аренде не будет передан новому лицу, появляется право на взыскание по правилам, распространяющимся на случаи необоснованного обогащения. Удержание денег в таких обстоятельствах не основано ни на законе, ни на особенностях сделки.

    Если говорить о том, кто именно должен вернуть средства арендатору при расторжении сделки, нужно смотреть то условие договора, которое регламентирует этот момент. Документ сохраняет силу, об этом говорилось выше, поэтому для съемщика нет особого значения, кто выступает в качестве второго участника. Смена – не повод для отказа в возврате средств.

    Резюме

    Подводя итог рассуждениям сегодняшней беседы, ООО ЮРИДЭКС хочет озвучить следующее:

    • заключая договор с таким платежом, нужно согласовать условие, по которому станет определяться порядок исполнения обязательства при смене собственника;
    • если арендатору стало известно о том, что предстоит отчуждение, нужно проинформировать участников этой сделки о необходимости включения пункта по интересующему сегодня вопросу;
    • прежнему и новому арендодателям необходимо на этапе заключения договора прийти к соглашению об алгоритме и условиях перехода финансов от одного владельца к другому.

    Таким образом, обеспечительный платеж должен передаваться, но с этим нередко возникают проблемы. Если нужны не теоретические умозаключения, а конкретная схема действий в Вашем случае – обращайтесь за консультацией в нашу компанию. Ждем!

    Поделиться:
    0 0 голоса
    Рейтинг статьи
    Подписаться
    Уведомить о
    guest
    0 комментариев
    Межтекстовые Отзывы
    Посмотреть все комментарии
    Подпишитесь на наши социальные сети, там также выходит много интересного и полезного материала.
    все статьи

      Получите онлайн-консультацию специалиста

      Ваше имя

      Телефон для связи

      Неправильно введен номер!

      Условия Политики конфиденциальности

      Все Ваши вопросы, мы с удовольствием обсудим с Вами по телефону:

      Связаться с представителем компании и задать все имеющиеся вопросы можно по указанным на сайте контактным данным.

      Контакты
      0
      Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x