Залог недвижимого имущества успешно использовался в Республике Беларусь на протяжении длительного периода времени. После вступления в силу в декабре 2008 г. Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон) в регламентации залога недвижимого имущества произошли определенные изменения. Данные отношения урегулированы более четко и системно, кроме того, при заключении договора о залоге недвижимости (договора об ипотеке) теперь может быть оформлена закладная, которая является ценной бумагой.
Что такое закладная?
В соответствии со ст. 143 ГК ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и (или) обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.
В зависимости от порядка выпуска законодательство выделяет:
- эмиссионные ценные бумаги (облигации, акции и другие ценные бумаги, отнесенные к таковым законодательством), для которых характерно то, что они выпускаются сериями с равной номинальной стоимостью и одинаковыми условиями выпуска и погашения;
- не эмиссионные ценные бумаги обычно выпускаются единичными экземплярами, им присуща индивидуальная определенность (они, как правило, имеют различную номинальную стоимость и удостоверяют различный объем прав).
Таким образом, закладная является не эмиссионной ценной бумагой.
Ипотека в соответствии с Законом — это залог недвижимого имущества. Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодержателем является кредитор в обеспечиваемом залогом обязательстве. Залогодателем может быть как должник в обязательстве, так и иное (третье) лицо.
Согласно ст. 16 Закона «Об ипотеке» права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной.
Что должно быть указано в закладной?
Закладная должна содержать следующую обязательную информацию:
- данные о залогодержателе и залогодателе, а также о должнике, если он не является залогодателем;
- название договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой;
- размер обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условия, позволяющие в любой момент определить размер всех требований по обязательству, обеспеченному ипотекой;
- срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а если исполнение обязательства предусмотрено по частям — сроки соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить размеры платежей;
- наименование, достаточное для идентификации описание имущества, являющегося предметом ипотеки, и указание места нахождения этого имущества;
- стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.
Какие права удостоверяет закладная?
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:
- право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства.
Передача прав по закладной
Обратим внимание, что закладная также может быть передана третьим лицам путем передачи (уступки) права требования. Переход прав по закладной возможен также при обращении взыскания на заложенную закладную, правопреемстве, а также при наличии решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
В соответствии с законодательством передача (уступка) прав по закладной совершается путем заключения договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.
Передача (уступка) прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессии). В соответствии со ст. 355 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Взыскание имущества по закладной
Также законодательством предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного до либо после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.
При этом в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требования залогодержателя и не может предусматриваться переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.
Закладная аннулируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии обязанных по ней лиц:
- после прекращения ипотеки — по заявлению залогодателя, а при наличии документарной закладной — также при ее предъявлении;
- при повреждении документарной закладной — по заявлению владельца документарной закладной при ее предъявлении;
- по решению суда.
Иными словами, закладная – это ценная бумага, которая регистрируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и предоставляет право залогодержателю в случае неисполнения обязательства обратить взыскание на предмет залога.
