Налог на недвижимость в Беларуси в 2026 году: ставки, льготы, порядок уплаты

Что такое налог на недвижимость и кто его платит

Налог на недвижимость — это местный налог, установленный главой 20 Налогового кодекса Республики Беларусь (статьи 226–233 НК). Он уплачивается ежегодно собственниками капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, а также машино-мест, расположенных на территории Беларуси.

Плательщиками налога на недвижимость признаются:

• организации (коммерческие и некоммерческие), в том числе иностранные, имеющие недвижимость в Беларуси;
• индивидуальные предприниматели — в отношении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности;
• физические лица — в отношении жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, дач, хозяйственных построек, машино-мест, нежилых помещений, незавершённого строительства.

Не являются плательщиками налога на недвижимость: бюджетные организации (с определёнными исключениями при сдаче в аренду), религиозные организации, а также ряд иных субъектов, перечисленных в статье 226 НК.

Объекты налогообложения

Для организаций объектами налогообложения являются капитальные строения (здания, сооружения) и их части, принадлежащие им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, а также полученные в лизинг, доверительное управление.

Для физических лиц объектами налогообложения являются (п. 3 ст. 227 НК): жилые дома, квартиры, комнаты, садовые домики, дачи, хозяйственные постройки, машино-места, нежилые помещения, не завершённая строительством недвижимость (при наличии фундамента, стен, крыши), а также доли в праве собственности на перечисленные объекты.

Не признаются объектами налогообложения: объекты обложения земельным налогом (собственно земельные участки), объекты, находящиеся за пределами Беларуси, а также капитальные строения, не завершённые строительством, если строительство не приостановлено, не прекращено и не законсервировано.

Налоговая база: как определяется стоимость объекта

Порядок определения налоговой базы различается для организаций и физических лиц.

Для организаций налоговая база определяется как остаточная стоимость капитальных строений (зданий, сооружений) и их частей на 1 января налогового периода по данным бухгалтерского учёта. Для организаций, ведущих учёт в соответствии с МСФО, — по данным такого учёта. С 2026 года для иностранных организаций, у которых отсутствует обязанность по ведению бухгалтерского учёта в соответствии с законодательством Беларуси, налоговая база определяется по расчётной стоимости типового капитального строения, установленной в приложении 32-3 к НК (п. 1 ст. 229 НК, п. 110 ст. 2 Закона № 127-З).

При сдаче в аренду объекта, по которому организация имеет льготу, налоговая база определяется пропорционально площади переданной в аренду части. Формула: остаточная стоимость всего здания / общая площадь × площадь, переданная в аренду.

Для физических лиц налоговая база определяется как расчётная стоимость капитального строения. Она вычисляется исходя из расчётной стоимости 1 кв. м (1 м) типового капитального строения, установленной на 1 января налогового периода (подп. 3 ст. 229 НК). Размеры расчётной стоимости на 2026 год утверждены в приложении 32-3 к НК.

Ставки налога на недвижимость в 2026 году

Для организаций:

Годовая ставка налога на недвижимость для организаций составляет 1 % от остаточной стоимости объекта (п. 1 ст. 230 НК). Местные Советы депутатов вправе увеличивать или уменьшать ставку, но не более чем в два раза (т. е. от 0,5 % до 2 %).

Для возведённых после 01.01.2019 капитальных строений предусмотрены пониженные ставки (п. 5 ст. 230 НК): 0,2 % — в первый год после ввода в эксплуатацию; 0,4 % — во второй год; 0,6 % — в третий год; 0,8 % — в четвёртый и пятый год. С 2026 года простые товарищества не вправе применять эти пониженные ставки.

Для физических лиц:

Годовая ставка налога для физических лиц — 0,1 % от расчётной стоимости объекта.

Местные Советы депутатов также вправе увеличивать или уменьшать ставку (не более чем в два раза), однако решения об увеличении не распространяются на жилые помещения в многоквартирных и блокированных жилых домах (квартиры, комнаты).

Повышающие коэффициенты для крупных объектов  

С 2026 года введены повышающие коэффициенты к ставке налога на недвижимость для крупных жилых объектов, принадлежащих физическим лицам:

• квартиры площадью от 150 кв. м — коэффициент 2; 
• квартиры площадью свыше 250 кв. м — коэффициент 3; 
• жилые дома площадью от 200 кв. м — коэффициент 2; 
• жилые дома площадью свыше 300 кв. м — коэффициент 3.

Важно: пенсионеры освобождаются от уплаты налога на недвижимость независимо от площади объекта — повышающие коэффициенты к ним не применяются.

Льготы по налогу на недвижимость

Законодательство предусматривает обширный перечень льгот.

Для организаций (ст. 228 НК) — от налога освобождаются, в частности:

• капитальные строения сельскохозяйственных организаций (используемые для сельхоздеятельности);
• объекты жилищного фонда и ЖКХ;
• автомобильные дороги общего пользования;
• капитальные строения, используемые в социально-культурной сфере (при определённых условиях);
• объекты резидентов СЭЗ, ПВТ, индустриального парка «Великий камень» (в рамках соответствующих льготных режимов).

Изменения 2026 года по льготам:

• Отменена льгота по налогу на недвижимость для зданий организаций здравоохранения (подп. 1.2 п. 1 ст. 228 НК). Исключение — учреждения образования потребительской кооперации, для которых льгота сохранена в 2026 году.
• Отменены льготы для объектов, имеющих статус историко-культурных ценностей.

Для физических лиц (ст. 228 НК) — от налога освобождаются:

• пенсионеры по возрасту, инвалиды I и II группы — в отношении одного жилого дома или одного жилого помещения;
• многодетные семьи (3 и более несовершеннолетних детей);
• физические лица, проживающие в сельской местности и работающие в расположенных в сельской местности организациях сельского хозяйства, здравоохранения, образования, культуры, социальной защиты, а также пенсионеры, ранее работавшие в таких организациях;
• военнослужащие срочной службы;
• участники и инвалиды Великой Отечественной войны.

Порядок исчисления и уплаты для организаций

Налоговым периодом является календарный год. Организации самостоятельно исчисляют налог на недвижимость и представляют налоговую декларацию (расчёт) в инспекцию МНС по месту постановки на учёт не позднее 20 марта текущего года.

Организация вправе выбрать один из двух способов уплаты налога:

• равными частями не позднее 22 марта, 22 июня, 22 сентября и 22 декабря (четыре авансовых платежа);
• один раз в год не позднее 22 марта.

Выбранный способ уплаты закрепляется в налоговой декларации. С 2026 года выбранный плательщиком способ уплаты прекращает применяться, если у организации возникла обязанность по внесению изменений в налоговую декларацию (п. 4 ст. 233 НК).

Пересчёт налога при реконструкции (новация 2026 года): если в течение налогового периода остаточная стоимость объекта увеличилась в связи с реконструкцией (модернизацией, реставрацией), организация обязана доначислить налог исходя из суммы увеличения стоимости и ставки, рассчитанной пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до конца года. Пересчёт производится с квартала, следующего за кварталом завершения работ (п. 4 ст. 232 НК).

Порядок исчисления и уплаты для физических лиц

Для физических лиц налог исчисляется налоговым органом на основании данных о принадлежащей недвижимости. Налоговый орган направляет физическому лицу извещение с указанием суммы налога, подлежащей уплате.

Срок уплаты — не позднее 15 ноября текущего года.

Налог исчисляется с 1 января текущего года, либо с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором возникло право собственности (открыто наследство, приобретена недвижимость). При отчуждении недвижимости налог уплачивается до конца месяца, в котором прекращено право собственности (п. 13–14 ст. 232 НК).

Если объект находится в совместной собственности нескольких физических лиц, к исчисленной сумме налога применяется коэффициент 0,5.

Изменения НК-2026: что нового по налогу на недвижимость

Ключевые изменения, внесённые Законом от 29.12.2025 № 127-З «Об изменении законов по вопросам налоговых правоотношений»:

1. Повышающие коэффициенты для крупных жилых объектов физических лиц (квартиры от 150 кв. м, дома от 200 кв. м) — описаны в разделе 5.
2. Отмена льготы для зданий организаций здравоохранения (подп. 1.2 п. 1 ст. 228 НК). Исключение — учреждения образования потребительской кооперации.
3. Отмена льгот для объектов со статусом историко-культурных ценностей.
4. Порядок определения налоговой базы для иностранных организаций без обязанности ведения бухучёта — по расчётной стоимости (приложение 32-3 к НК).
5. Пересчёт налога в течение года при увеличении остаточной стоимости объекта в связи с реконструкцией, модернизацией, реставрацией (п. 4 ст. 232 НК).
6. Уточнение случаев, когда бюджетные организации не признаются плательщиками при сдаче в аренду стен, крыш и иных частей зданий, не являющихся изолированными помещениями.
7. Простые товарищества лишены права применять пониженные ставки (0,2–0,8 %) для новых объектов (ч. 2 п. 5 ст. 230 НК).
8. Прекращение применения выбранного способа уплаты при возникновении обязанности по корректировке декларации.
9. Увеличение расчётной стоимости 1 кв. м типового капитального строения на 2026 год (приложение 32-3 к НК).

Налог на недвижимость — это налог, который требует внимательного планирования, особенно для организаций с крупным имущественным портфелем. Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• проведите инвентаризацию объектов недвижимости на 1 января и проверьте корректность остаточной стоимости в бухгалтерском учёте;
• оцените возможность применения пониженных ставок для объектов, введённых в эксплуатацию после 01.01.2019;
• если планируется реконструкция или модернизация — учтите обязанность пересчёта налога в течение года (новация 2026 г.);
• проверьте, не подпадает ли ваш объект под льготы (СЭЗ, ПВТ, «Великий камень», сельхозназначение);
• при сдаче в аренду части здания — правильно рассчитайте пропорцию для налоговой базы;
• обратите внимание на решения местных Советов депутатов — они могут увеличивать или уменьшать ставку до двух раз.

Специалисты юридической компании ЮРИДЭКС помогут провести налоговый аудит, оптимизировать налоговую нагрузку по налогу на недвижимость и обеспечить корректное заполнение налоговых деклараций.

Для получения консультации свяжитесь с нами по телефону +375 (44) 755-01-01 или оставьте заявку на сайте.